上海土拍市场刚刚创了4个纪录。
4月21日，第三批次土拍结束。总出让金额、徐汇地块竞买人数、徐汇地块溢价率，都创下了今年的新高。而且，徐汇地块还以8.7万元/平方米的楼面价格，成了板块内的新地王。
真是迎来了自己的高光时刻。
你发现没有：从年初市场还很平淡，到现在土拍热度回升，其实是有迹可循的。
两股力量不容忽视。
首先就是规划红利的持续兑现。
位于徐汇的这幅地块，靠近上海植物园，距离黄浦江一线直线还有500米的距离。但大家更愿意叫它徐汇西岸地块。
原因很简单，徐汇滨江的板块价值已经获得社会认可。
从2016年黄浦江两岸公共空间贯通以来，滨江地带已成为上海重点资源倾斜的黄金地带。徐汇滨江开发最早，规划红利已从蓝图变为现实。
在上海很有名气的地标，艺术方面有美术馆，商业有西岸梦中心，产业方面有“模速空间”，AI产业群……吸引了大量高知，可以说是上海的人才高地。
这种价值，直接反馈到房地产市场上。这几年，徐汇滨江出了很多地王，新房卖得很好。千万级小区“海上清和玺”，2025年全年销售额超过70亿元，位列全市第六，是现象级红盘。
当然，徐汇地块本身的条件也很出众。今年2月，政府部门根据市场需求，将其由商住办用地调整为纯住宅用地。周边有公园、有地铁。本身的计容建筑面积不到3.8万平方米，容积率仅为1.8，适合打造低密度小高层住宅，总价门槛对多数房企而言压力可控。
所以，它刚刚挂牌预告时，就被业内称为炸场级宅地，吸引了中海、招商、华润、保利发展&西岸、绿城、建发&象屿、越秀、金茂&湖北联投、上海城投等9家头部国央企。还被称作九子夺地。
其实可以看到，现在房企对于这类核心资产，还是有很高的投资热情的。毕竟，上海已是全国表现最稳健、最值得重注的市场。
第二股力量，来自上海楼市的整体回暖。
我们看这次土拍，徐汇地块是9家围猎，普陀地块是底价成交，但也是央企拿地，金山地块，也是底价成交，拿地的是区属国企。
这种分化，反映的是楼市整体回暖的梯度传导。
上海出台楼市“新七条”后，今年小阳春成色十足。2026年3月，上海二手房成交量创下近5年新高；截至4月19日，4月二手房累计成交已达18782套，日均939套。
新房市场也处于链条置换的修复阶段，逐步在回暖。无论是高端住宅，还是中端改善类产品，都在明显加快推盘节奏。
今年3月，“中环麓岛”加推了79套房源，开盘当天全部售罄。4月中上旬紧接着加推启动了新一批次房源。
这份底气，也在支撑房企在土地端的投资热情。
土拍大战余温未散之际，四批次供地迅速接棒。第四批次住宅用地出让预告，5幅涉宅用地，分别位于浦东新区南码头、虹口区四川北路/瑞虹板块、闵行区浦江镇以及青浦区重固镇。
产品覆盖内环高端项目、内中环改善住宅、外环低密社区及郊区刚需房源，可谓梯度清晰、百花齐放。
根据官方安排，交易活动计划于5月下旬启动。如果金三银四热度延续，相信下一轮土拍的表现非常值得期待。
接下来，房企们将面临更关键的命题，如何用足够惊艳的品质产品满足上海住宅市场不断升级的需求。
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